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        2. 租房熱提前,二季度上海住宅租賃價格穩步提升
          為了幫助大家了解當前上海住宅物業市場租金水平,不至于在價格上受騙上當,城市測量師行經過精心準備,于2018年7月開始發布《上海市住宅物業租金》報告,從環線、區域和戶型三個方面立體展示上海住宅租賃市場現狀價格水平,為政府、企業、消費者提供及時客觀的租賃住房數據信息,歡迎持續關注~

          注(1)文中所示租金價格為2021年7月整租情況下的平均租金水平;(2)戶型面積:1房40-55㎡,2房75-90㎡,3房120-135㎡


          ▼存量住宅平均租金水平

          隨著政策調控效果的不斷發酵,住宅交易速度略有放緩,與一季度相比,二季度上海存量住宅成交套數下降明顯。不過整體來看,今年上半年月均成交套數仍接近3萬且各月成交量基本在2萬套以上,交易熱度尚存。


          由于存量住宅交易市場的相對活躍以及近半年房價的穩步提升,租賃價格也迎來上行。根據RVMS系統監測,2021年7月上海住宅物業平均租金6370元/月,較去年同期增加681元/月。

          分環線來看,租金漲幅基本由外至內依次擴大。內中環3房戶型上漲最快,中外環和外郊環表現相似、近三月累計漲幅基本一致,而郊環外區域租賃市場活躍度相對較低,租金變化幅度最小。


          分區域來看,原黃浦區上漲較快,緊隨其后的是原閘北、原浦東和寶山區;虹口、楊浦、嘉定等區租金上漲相對較慢,近三月累計漲幅不足4%;金山和崇明兩區租金變化相對較小,近三月累計漲幅不到2%。

          城市更新的推進令中心城區房源數量減少、租賃需求增加,房源供不應求,租金快速提升。從租金價格來看,超六成行政區月平均租金較去年同期增長超過500元/月;遠郊區域租金整體變化不大,其中金山區月平均租金僅較去年同期增加27元/月。


          指數方面,近半年各戶型均有明顯提升,1、2房租金指數上漲速度相對更快。分檔次來看,售后公房被低端和中端公寓持續追趕,最新租金指數已經基本一致;超高端公寓在二季度末提速,進一步縮小與其他檔次租金指數之間的差距。
          ▼租賃掛牌及成交情況

          今年2月,上海市住建委等十部門共同制定并印發了《關于進一步整頓規范本市住房租賃市場秩序的實施意見》,其中一條明確指出要加強房源信息發布管理,包括真實發布房源信息、推行房源信息核驗、落實網絡平臺責任、動態監管房源四個方面。這些措施將有效打擊虛假房源頻出,減少誤導消費者、傳遞錯誤信息的情況,對逐步規范租賃市場有著重要意義。

          由于相關方的調整,一段時間內市場上租賃掛牌房源量有所下降。據統計,今年上半年上海住宅物業租賃掛牌房源量占近一年掛牌總量的44%,且與去年同期相比降幅達到37%。

          成交方面,受春節假期影響,2月份租賃成交量價均處在明顯低位,但隨著假期結束成交量價大幅反彈。進入二季度,由于畢業季租賃潮提前啟動,租賃成交均價在經歷短暫下跌后,至二季度末,租賃成交均價較年初提升約1000元/月。

          具體來看,今年上半年掛牌及成交集中在11-20年和21-30年房齡的房源、占比均超過30%,這與當前上海住宅存量的房齡分布情況基本相符。此外,10年以下房齡的房源成交占比相較掛牌占比多出3個百分點,租客對于“新”房的需求量相對大于市場可以供應的量。面積方面,掛牌與成交都集中在套均面積90平方米以下的中小戶型房源,掛牌總占比達68%、成交總占比達73%,中小戶型在租賃市場上需求頗為旺盛,其中套均50平方米以下的小戶型房源租賃成交占比最大、達到26%。

          而從租金段分布來看,中低端房源租賃需求旺盛的情況更加顯著,月租金在6000元以下的房源掛牌和成交占比均超過50%,且9000元/月以下房源的成交占比均高于掛牌占比。


          ▼各板塊及熱門租賃小區租金水平

          最后我們來看下全市各板塊最新平均租金價格,以及不同戶型熱門租賃小區的最新租賃價格和租售比情況。所有板塊的租金水平均高于去年同期,六成板塊的租金同比漲幅超過10%。

          熱門租賃小區的平均租售比在1.3%以上,其中一房戶型租售比相對較高,平均在1.4%以上,個別小區租售比超過2%。此外,一房熱門租賃小區房齡普遍較老、平均超過26年,同時熱門租賃小區中超六成為軌交房,公共交通便捷度依然是租賃客群的首選。

          一房▼

          二房▼

          ▼三房▼



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