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        2. 老舊小區電梯加裝知多少 · 第二彈

          近期關于舊樓加裝電梯的新聞頻頻上線,上海的老房加梯工作正處于快速、穩妥的推進過程中。

          老齡化的不斷加劇是上海推行這一工作的最主要原因之一。按照聯合國定義,當一個國家或地區65歲以上的老年人口占總人口的7%以上時,就認為該國家或地區進入老齡化社會。

          最新發布的第七次全國人口普查數據來看,上海65歲及以上老年常住人口比重達16.3%。上海已經進入了人口老齡化時代,而隨著老齡化程度的進一步加深,加裝電梯的需求度和迫切程度也越來越強烈。加裝電梯一方面能夠解決老年人居住便捷性,同時也能在一定程度上對舊小區的管線進行改造、提升居住品質,提高物業價值等。


          為什么要加裝電梯?

          近幾年,上海政府積極推進加裝電梯工作。2019年末市住建委、市房管局等10部門聯合印發《關于進一步做好本市既有多層住宅加裝電梯的若干意見》,對征詢通過比例、政府資金補貼最高限額、提取公積金等方面做了調整,加大政府政策扶持力度。今年2月,上海市政府辦公廳又印發《關于加快推進本市舊住房更新改造工作的若干意見》,提出“有序實施既有多層住宅加裝電梯,按照‘能加盡加,愿加快加’的原則推進加裝電梯工作”。



          今天主要來聊一聊加裝電梯的難點、加裝后對房價的影響,以及目前上海存量住宅電梯房現狀。

          加裝一部電梯的主要流程:

          第一步,也就是意愿征詢階段,可以說是目前電梯加裝過程中的主要難點。業主的意愿對加裝電梯工程的推進會產生極大的影響,尤其是“一票否決”。針對這一問題,近兩年相關政策做了持續的調整,今年起對既有多層住宅加裝電梯業主表決比例做了更進一步的細化:


          這就意味著,理論上只要參與表決的“面積”和“人數”占比均超過2/3,且參與表決的滿足雙“3/4以上同意”即可。同時在實際操作過程中,只要參與表決時人到場且無明確反對意見(可投棄權),即被視作同意多數方的意見。除此之外,加裝電梯還會面臨許多其他問題,包括改造后對住戶帶來的利好不同、日照影響、巨額資金投入、對建筑物結構的影響、對室外管線綠化的影響以及其他諸多客觀限制條件等,這些也都會影響電梯加裝的推進。


          為此,政府也出臺了一系列扶持政策(上海)

          其中,對于提取公積金有一定的限制要求,需要項目已經正式施工、已支付資金,無公積金貸款,無充還貸,且五年內無其他提取業務。同時,對于政府補貼資金,需要工程竣工驗收后業主方可申請。


          多層住宅完成加裝電梯后,價格一般會有所提升。我們來看幾個實際案例:

          通過初步監測,加裝電梯后,除1樓外其它樓層的房屋總價短期內上漲10-15%,中心城區相對更高、約上漲10-20%,且由于房東普遍出現惜售的情況,加裝電梯后的房源掛牌較少,導致此類房源的掛牌價格普遍較高。通常,大眾對于沒有電梯的多層住宅各樓層的偏好是相對統一的,各樓層之間的價差也在市場交易的過程中相對固定。在只考慮入戶便利性,樓層采光、通風、視野,以及用水來源(地下水、水箱水)的情況下,大部分人的購買偏好可能是這樣的:

          2、3、4層一般是比較好的樓層,其中,3層和4層因為通風、采光等原因,價格會相對更高一些。相較之下,1、5、6層的受歡迎程度相對較低,尤其是6層,由于需要“爬樓梯”,通常也是價格最低的。1樓雖然出行便捷,但由于潮濕、蚊蟲等原因,一般也不會是大多數人的首選,不過隨著老齡化以及天井(附加面積)等因素,需求度不斷提升。然而,一旦加裝電梯,樓層之間的優劣關系就會發生轉變。由于每個人的需求不同,就可能會出現以下這些排序:

          以上列舉的可能和你心中的排名有偏差,但基本上大家都能認可6層的順位會提升(解決了爬樓梯這一最主要的劣勢),同時,5層或許會超越3層,而2層可能會低于1層。


          正是由于加裝電梯打破了原有各樓層之間的“生態平衡”且各方獲得的“收益”不同,所以在前期征詢的過程中意見難以統一,尤其是1層和2層的業主,加裝電梯基本上對他們來說是利差的,抵觸情緒也最為強烈。



          目前,上海有12000+個公寓/售后公房小區,其中近六成小區完全無電梯。



          分環線來看,內環線以外區域完全無電梯的小區占比基本都接近或超過60%;分房齡來看,2000年以前竣工的小區絕大部分是沒有電梯的,2000年以后竣工的小區中,電梯房小區在各自房齡段內的占比明顯更高。


          分區域來看,電梯房小區占比相對較高的以中心城區為主。一方面,城市更新動遷了不少無電梯的老小區,另一方面,市區的點式大樓房相對較多、單棟即為一個小區的情況比較常見,這也是內環內電梯房小區占比較高的原因。


          目前,上海的電梯加裝工作已經進入了500多個小區、涉及1000多個樓棟。各區中,徐匯、普陀、楊浦區的加裝數量位列全市前三,均已達200棟以上,寶山區緊隨其后、超過190棟。另據不完全統計,目前加裝電梯已交付使用的超過100個樓棟。(數據來源:各區政府網站加裝電梯公示以及現場踏勘確認)


          ~部分交付使用的樓棟一覽~


          潮喷视频
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