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        2. 我公司總經理許軍先生參選論文獲得2013年中房學年會論文特等獎

              為探討大數據時代對房地產估價和經紀行業的影響,引導廣大執業機構及人員創新思路、應對挑戰、開拓業務,深入探討房地產數據的挖掘、集成與利用,促進房地產估價和經紀行業持續發展,中國房地產估價師與房地產經紀人學會2013年年會于1030日至31日在北京舉行。

             
          契合大會主題,結合本公司在信息技術、數據研發等方面多年來的積累、思考和研究,以及中估聯行兩年來的探索和實踐,我公司總經理許軍先生與數據研發部負責人朱承頡先生共同撰寫的論文——《擁抱大數據,推進估價行業的創新驅動、轉型發展》獲得本次年會論文評選特等獎。

             
          本次年會共收到全國各地論文104篇,擇優收錄到論文集88篇。按照與大數據時代的緊密程度、指導實踐、啟發思考及涉及問題的廣度和深度等條件,從論文集中遴選出24篇獲獎論文。其中,特等獎1篇,一等獎3篇,二等獎5篇,優秀獎15篇。

             
          另外,正逢房地產估價師執業資格制度建立20周年,我公司總經理許軍先生撰寫的論文——《堅持理想、志在遠方,追尋房地產估價機構的中國夢》刊登在了最新一期《中國房地產估價與經紀》雜志上。

          附獲獎論文:《擁抱大數據,推進估價行業的創新驅動、轉型發展》

          擁抱大數據,促進估價行業的創新驅動、轉型發展

          (許軍 朱承頡)

           

            要:隨著房地產黃金十年悄然結束,房地產估價行業的進一步發展也面臨著更為復雜的利益訴求、力量博弈和技術深化的深水區,本文通過行業的現狀分析與大數據特點的對比分析,對大數據與房地產估價的相關性進行了初步研究,探討了與大數據相結合的突破點,提出了抓住大數據機遇實現行業創新發展的主要前進方向,對估價行業的合作共建大數據工作提出了實施建議。

          關鍵詞:大數據  估價行業  房地產估價 合作共建 創新驅動 轉型發展

          一、面對深水區

          我國的房地產估價行業起步于1993年,但直到2001年實現脫鉤改制走上市場化道路,整個行業才算開始真正起飛。然而隨著“黃金十年”悄然落幕,整個估價行業開始面臨發展瓶頸。行業各方的各種利益訴求、市場力量的各種深度博弈、專業技術的各種深化創新,逐步使行業的整體發展進入了一個“深水區”,幾乎行業的每個領域都有突破的需求和既有的阻礙,沒有面對的勇氣就不會有解決的可能。

          (一)傳統業務陷入紅海

          近年來,以銀行抵押評估、司法評估、房屋征收評估為代表的傳統業務領域開始顯現出市場過度擁擠、利潤空間明顯下降的狀況,傳統的業務領域已成為不折不扣的紅海。

          其中利潤空間的下降,一是因為估價機構在多數時候處在價格談判的弱勢地位,特別在銀行業務中自2012年銀監會3號文下發后,銀行大幅要求降低評估收費標準;二是估價機構在市場競爭時,過度使用價格戰,拉低收費標準。

          行業壓價競爭的問題由來已久、積重難返,逐步形成了固化的連環鎖:估價收費的下降帶來報告與服務質量的下降與從業人員與機構管理的混亂,并由此加重行業客戶對行業水平的差評,并再次對估價收費帶來負面影響。

          雖然各地都在積極探索解決的辦法,但是還沒有找到一條好的路徑。其中包括行業自律公約、加強行業管控力度等,目前僅個別地方有好的效果,但是還沒有形成能夠更大范圍推廣的示范可能。另一條路徑是提高報告與服務的質量規范的強制性要求,由此提高估價服務的成本而抑制壓價行為,但在個別地方有一定的現象是由于配套管理辦法不全、監管的力度不夠,仍然出現劣幣驅逐良幣的情況。

          (二)外來競爭者虎視眈眈

          行業外來競爭者的進入已經不可忽視,特別是在稅收評估和抵押評估領域。近年來國家在房地產稅收方面的動作頻頻,尤其是房產稅讓很多人嗅到一個龐大的潛在市場。然而在這個領域中個別軟件公司的稅基評估解決方案已經推向全國,這對估價行業造成了巨大的影響。

          而銀行方面,有些咨詢機構,甚至是一些房地產互聯網站的咨詢結果已被接受作為房貸依據,房地產估價機構已經不再是銀行信貸業務的必須。甚至有的咨詢機構與銀行聯手成為了房地產估價作業的前置工序,不僅影響到評估作業的獨立、客觀、公正,更影響到了估價機構應有的收益。

          此外還有審議中的《資產評估法》也對房地產估價領域的競爭態勢帶來更深遠的影響。

          外來者的進入,會使得房地產估價行業的發展空間愈發狹窄。我們不可能指望通過有形的手再來設置什么門檻和障礙,也不要希望還有更多的法定業務帶來免費的蛋糕,我們應該更多的思考如何自強自醒、自力更生、自我突破。

          (三)新型業務嗷嗷待哺

          在傳統業務的“紅海”之外,市場中出現了一些新型的業務模式與服務需求。這些新型業務可以分為兩種,一種是由于客戶的需求細化、深化而產生,另一種是由機構主動在業務鉆研和資源整合中而形成新的服務能力而形成。新型業務的發展,給估價機構帶來的新的機遇和挑戰。

          但是這些新型業務在某種程度上,都是相對而言非法定的估價業務,絕大多數沒有強制的資質或其他門檻要求,任何外來者都可以進入,因此未來受到外來競爭的可能性很大。另一方面,估價機構的資源整合還剛剛起步,力量比較薄弱,有些領域的把握度還不成熟,服務深度不夠,服務水平不高,隨著客戶的需求深化,是否能切實形成長期有效的業務空間還存在變數。

          以兩個典型的例子說明,一是銀行的批量評估服務需求。銀行要求不斷提升估價服務效率,包括響應時間、報價時間以及報告出具時間等,特別在貸后評估和壓力測試中,需要在短時間內對幾萬筆的存量業務進行重新評估。這個服務需求目前大多數是由估價機構來完成,但是如果機構不能夠按銀行的高要求來對接,很可能會淪為其他外來競爭者的香餑餑。

          第二個例子是大型企業集團的資產管理服務。估價機構為客戶提供房地產為主的資產管理服務,是一些城市中估價機構所創新突破的新型業務。但是面對數量成百上千、內容形式各異的資產內容,需要摸底、融資和處置等各種綜合專業咨詢服務,需要積累大量的市場相關的信息與數據,需要更專業、更精確、更高效的持續研究和服務,這些都不是簡單的增加估價師就能夠解決的。估價機構如果不能應對好,很可能會創造了需求,而后給他人作嫁衣裳。

          因此新型業務的探索,不是一勞永逸的,也不是一旦發明后就可以穩坐“金山”了。估價機構與行業需要把握市場,調動各種專業力量和各種資源進一步強化,對新型業務的鉆研不斷深化,才能讓新型業務能夠創新出生、精心哺育、茁壯成長。

          二、認識大數據

          行業面臨的困局與挑戰,適逢 “大數據”時代的契機,我們應該站在時代的高度對行業的發展做出全新的思考。

          (一)房地產估價是不是大數據?

          房地產估價行業的內涵有著很強烈的大數據特征。

          從大數據定義上來看房地產估價所面對的數據總量實際上已經完全符合大數據的內涵,并且在估價專業的研究機理上,房地產估價正是要從浩瀚的市場資料中分析處理形成并確定委估對象的價格,也與大數據的結果導向高度一致。

          從“大數據”的特征角度,我們來分析一下房地產估價的4V

          大數據4V特征與房地產估價的對比

          特征

          大數據

          房地產估價

          相似程度

          體量

          Volume

          體量大,PB[1]級別起

          粗略估計2012年全國城鎮家庭戶的住房套數為2.3億套,每天都有大量各種房地產數據產生。

          種類

          Variety

          多種類的非結構化數據

          除了基本信息的一些結構化數據外,還有大量的圖紙、照片,甚至視頻

          較高

          速度

          Velocity

          按秒級處理

          尚未達到秒級需求,但是在批量評估等特定需求中對完成的時間要求比較高,并且不斷還在提升

          一般

          價值

          Value

          價值密度低,商業價值高

          對房地產市場的數據深化分析,可能提煉出具有較高價值的各種成果數據,依附房地產的高價值量可以帶來極高的商業價值

          由此可見,房地產估價行業與大數據由較高的相關性。

          (二)房地產估價應用大數據有沒有意義?

          “大數據”是新名詞,判斷其應用意義,應結合其對行業的特征與未來發展是否會帶來重要的影響。我們認為,大數據對于房地產估價行業至少存在三方面的意義。

          1、大系統

          “大數據”的發展與信息技術快速發展密不可分。因此應用“大數據”必然首先要求運用信息技術。估價行業的信息化應用程度在不斷提高,但更多的應用是各自獨立的多系統應用。“大數據”給行業帶來了全面系統化的理念,行業可以基于大數據的思路,把房地產數據、項目管理、報告管理、技術管理、估價方法應用、人員績效管理、客戶關系管理、財務管理、辦公自動化管理(甚至包括行業管理信息系統)等系統的底層數據整合在一起,相互對接調用,充分細化分析,形成一個綜合的全面的“大系統”,形成房地產估價機構整體、全面、深入的解決方案。

          大系統化概念圖

          2、大批量

          提到批量化,目前很多人更多理解的是涉稅評估和銀行貸后復評。實際上,有很多業務都會涉及到批量問題,比如區片或城市的房地產市場分析、某范圍內的房地產綜合損害影響評估、某類型房地產的價格特征分析、宏觀政策對房地產影響評估等等。能否承接這些新型業務,既是對某個評估機構的考驗,更是對整個估價行業的考驗。

          如今全國各地都在進行計算機輔助批量評估技術及系統的研發,這正是抓住了“大數據”的優勢,進行實際應用。越來越多的金融機構、稅務機關開始了解,并采用估價機構開發的批量評估系統,這都是非常良好的開端。但目前運用的“批量化”解決的只是某類業務問題,而更重要是我們應該如何思考“大批量化”——即運用“批量化”的技術和方法,在各種相關的業務領域甚至管理范疇內思考發掘更多的行業發展機會和提升空間。

          3、高精細化

          我們有很多細化的參數和對應參數取值,雖然在估價過程中被經常采用,但是實際上缺乏科學的、有說服力的依據支持,比如收益率、樓層修正系數、朝向修正系數等,很多都是經驗傳遞的結果,在一些特別重大或敏感項目中往往首先會成為質疑估價專業性的“靶子”。還有很多的參數在國外同行經常采用作為精確判斷市場的分析依據,但是我們估價行業卻十分鮮見,比如分類報酬率、掛牌銷售期、折扣銷售率等等

          而在“大數據”的支持下,我們應該把這些估價依據進一步的高精細化,估價行業可以運用更為科學有效的數理統計分析方法,從大量的市場數據中尋找到真實影響價格的因素以及這些因素的影響程度,然后把各種相關參數進行科學的合理量化,提高整個行業的專業性和權威性。

          (三)大數據如何推動估價行業轉型發展?

          從本質上講,實現“大系統化、大批量化和高精細化”最終目的就是了為了幫助房地產估價行業突破目前面臨的深水區,實現“創新驅動、轉型發展”。

          1、拓展業務空間

          如今社會講究“應用為王”,對于房地產估價而言,大數據的應用更是如此。在大數據時代,房地產估價必然會大大跨越單個房地產估價的范疇,諸多新的業務空間已開始敞開大門。圖—2列出了大數據應用在金融信貸、大型企業以及政府部門中的業務空間,這些都是以前估價機構很少接觸也很難提供的服務。

          -2  房地產估價利用大數據的新業務空間舉例

          同時大數據的應用還能產生很多的衍伸產品,比如市場分析與研究、存量房指數、微信查房價、房價預測系統、分類房地產報酬率統計等,這些產品不僅可以有效的提高行業知名度,還可能給行業帶來長期收益。

          2、增強行業間競爭力

          行業外的企業等能滲入估價業務領域,原因就在于他們大數據的應用上相對領先,但是如果說到熟悉房地產價格,就不應該有其他行業超越房地產估價行業。因此只要整個估價行業積極迎接大數據,在相關應用、研究中迎頭趕上,那么我們有足夠的信心在外部競爭中取得優勢。

          3、改變發展模式

          這里的模式包括業務模式和專業技術傳承模式兩個方面。

          在業務模式方面,各種信息系統的廣泛應用,不僅有助于提高估價企業的服務效率、提供批量化估價服務等,更重要的是有機會改變目前房地產估價往往處于業務鏈下游的局面,改被動為主動,獲得業務主導權。估價機構可以改變以往始終是處于采集各種數據產品進行加工后形成估價報告的傳統價值鏈下游位置,而成為通過各種相關數據進行采集分析后形成各種數據產品,提供各種相關需求方形成其終端產品的房地產咨詢服務的價值鏈上游主導方。

          而在傳承模式上,長久以來很多估價經驗,如樓層價格差、面積修正系數等,基本依靠“師傅帶徒弟”的模式口口相傳,以至于估價師對這些參數往往“知其然不知其所以然”。但在大數據時代后,這些參數將從海量數據分析統計中得出,今后師傅交給徒弟的不再是一個數值,而是得出這個數值的方法,這對于整個行業將是一種意義深遠的有益顛覆。

          三、迎接大機遇

          由此可見,房地產估價應用大數據不僅必要,而且擁有非常良好的前景,但是光有熱情和憧憬是不夠的,我們必須做好全面的準備。

          (一)改變觀念

          首先估價行業要積極轉變觀念。這個觀念首先是關于大數據的,要改變保守、傳統的估價觀念,要有勇氣去認識大數據、擁抱大數據。其次是獨自發展的觀念,估價機構的發展應該從各自分散走向合作共贏,在競爭性弱的地域中形成數據、人才、資源的全方位合作,在競爭性弱的領域形成創新的業務分享機制,在全新的業務領域形成更強的凝聚力,制定標準形成統一優勢,確保房地產估價行業的發展空間。

          (二)把握方向

          1、打好數據標準的基礎

          說到“大數據”,應用系統一定是繞不開的話題。系統建設其實不難,購買系統部署也不難,難的是多個系統之間的聯通。這里面既有系統間采用技術不同造成的,更主要的是底層數據標準之間的差異。因此我們建議一定要盡快建立房地產估價行業統一的數據標準,在此基礎上建立的系統和數據庫,避免各自不同標準、各行其是,而使得將來系統的對接和綜合兼容應用也無從入手。

          2、算好投入產出的平衡

          “大數據”需要前期的大量的投入和積累,不可能一蹴而就,要做好打持久戰的準備。但作為估價行業來說,總體規模有限,平均單個機構的收入也不高,動輒幾十、幾百甚至幾千萬的信息技術投入對于很多機構而言也是很沉重的負擔。既然應用“大數據”是為了更好的發展,那么就必須考慮收支平衡的問題,因此應該充分發揮行業整體的力量,整合資源、合作分工、形成合力、共建共享。針對大數據的業務應用要做出合理的分析預測,確保在一定投入期后能夠形成合理的回報產出。

          3、建好合作共贏的機制

          我們不能重蹈一擁而上導致資源浪費、市場飽和,最終在慘烈的價格戰中同歸于盡的覆轍。在估價行業應用“大數據”,由于機構的單體規模普遍有限的情況下,合作共建的方式更可能獲得最終的回報。行業應該鼓勵機構之間進行大數據的溝通合作,應該創造更好的良性的溝通渠道,引導機構之間形成良性的合作機制。

          大數據的合作建設應通過設計合理的共建機制來實現。

          首先要處理好數據建設的所有權和使用權的關系。數據的全面深入的收集與建設是大數據平臺的核心問題,由于我國的數據公開還很落后,因此真實數據的價值量很高,所以數據的所有權十分重要,但是數據的傳遞和復制又是十分便捷迅速的,因此應從數據的使用權角度做出更多的合作設計。

          其次要把握好機構合作中分與合的尺度。合作的方面既要充分,又要有合理的區分。一方面避免數據的研究合作不夠充分,僅僅是各自擁有獨立的數據還不是大數據的內核,沒有整合、借鑒、互通、分享、延伸的機制,無法產生綜合效應,還不是真正的大數據合作。但另一方面如果由于數據的整合方向造成機構的重要信息甚至商業機密外泄,或者由于權利關系牽扯造成更復雜的利益糾葛,反而會產生負面影響。

          最后,要建立有效率、有共識的議事規則。合作的前提是對合作理念、目標、方向的共識,但在實際合作中,應該就合作中的議事規則提前有明確的約定、清晰的理解,并達成共識。這樣才能確保在合作共建的過程中,當出現的各種問題和選擇時有一致、高效的解決方案,并為合作各方所接受。

          目前已經有越來越多的外部咨詢機構全面、系統地介入房地產價格分析領域,我們必須清醒的認識到,如果我們行業今天繼續走傳統的獨自發展、固步自封的道路,不能用開放、包容的心態形成有效的共建合作,將難以在大數據這個核心領域有所突破,未來也必將失去巨大的發展空間!房地產估價可能淪落為以政府行政許可為唯一門檻、而沒有自身核心競爭力的行業。

          (三)做好準備

          1、人才儲備

          房地產估價從業人員知識結構集中于房地產估價相關專業,這還不足以應對“大數據”。

          估價行業應抓緊引進具有下列四種技能的人才:數據科學家、數據架構師、數據可視化人員和數據調整代理人。

          而更重要的是房地產估價行業需要儲備的人才應該是房地產估價與數據分析、挖掘的跨界人才,這樣的人才幾乎不可能直接從市場上招聘到,因此出路只有兩條:一是在現有的房地產估價人才中培養數據專家;二是招聘數據分析、挖掘人員并在房地產估價相關知識上予以培養。

          2、技術儲備

          “秒級定律是大數據處理技術和傳統的數據挖掘技術最大的區別”,因此在大數據面前必須采用新的數據分析方法。目前比較流行的大數據分析工具包括Hadoop、R語言、NoSQL數據庫、Red Hat Storage Server等。這些工具的誕生也就是近幾年的事情,因此了解和熟悉的人有限,在國內更是如此,提早進行這些數據分析和技術的儲備是實現“大數據”應用的基礎。

          3、創意引領

          房地產估價行業的大數據建設創意十分重要。在傳統概念中,房地產估價是遵循著一定的估價方法,根據客觀的數據得出客觀的結論,似乎房地產估價與創意搭不上什么關系,但這其實是一種思維定式的誤解。創意可以在評估方法研究、測算參數確定、其他相關研究與應用甚至是業務拓展中發揮大作用,比如通過對大量業務數據的分析,發現真正高價值的客戶,有些時候結果可能是出乎意料的。

          4、業務落地

          “大數據”很美,但浩瀚的數據的最終本質是為了創造價值。要能得到高價值信息,創造有價值的服務,比如通過對海量市場案例分析得出住宅、辦公市場收益率,這能有效解決困擾行業多年的難題。“大數據”應用切不可成為空中樓閣,不能為了數據而數據,必須與估價的業務緊密結合。

          在一些特大城市中,各種估價業務類型眾多,形成了很多新型的大數據業務應用案例,直接發揮了大數據的作用。這些業務實例可以在更多的城市間進行交流,充分體現大數據的價值。

          5、把握重點

          大數據平臺的建設應把握好兩個重點工作。

          首先應利用高效的系統平臺。系統的先進性是必要條件,而判斷系統的先進性重點應把握系統的完整性和業務延伸空間。所謂完整性是指:大數據的系統平臺不應該是單一的數據平臺,應該結合各種業務管理和客戶管理,甚至整合到企業管理的大平臺上。所謂業務延伸空間是指:大數據系統的最終目的是為各種傳統或創新業務提供支持,因此應該與未來的各種類型業務有良好的兼容與對接的可能。從這點來說,綜合業務能力強的機構應更充分利用業務綜合的優勢去整合大數據的系統平臺。

          其次,數據建設是大數據工作的核心。任何系統平臺都離不開數據的內容。而數據工作應把握的是真實有效、渠道多樣、循序漸進,實現數據信息的“全、深、新”:數據的覆蓋面、數據翔實度、數據的及時性。數據建設工作應把握好的三個重要環節分別是:數據收集、數據清洗和數據分析。很多機構缺少對數據的重視度,認為只要從網絡上摘取即可,這是有失偏頗的。如果從網絡摘取就足夠,那么任何機構甚至客戶就都可以做到,這個不是我們的大數據核心能力。我們應該利用業務的優勢、本地資源的優勢,從房地產管理部門、行業協會、咨詢公司、數據公司、網絡平臺以及機構自身的業務積累數據全面建設。同時,應該提高數據清洗的水平和效率,對各種不準確、不清晰甚至相互矛盾的數據進行有效的、持續的篩選。另外還應強化數據的分析研究能力,利用房地產估價的專業知識,結合各種業務的實務情況和客戶需求,深化數據研究工作,從而形成新的業務能力,引導客戶新的業務需求,發掘創造更大的價值。

          四、結語:

          房地產估價行業的未來發展必然與“大數據”由深度的結合,而由此也會開創無比廣闊的行業空間,今天的估價行業如果不能在這個重要的窗口期有所作為,會錯失一個可能是行業脫鉤改制以來最為重要的行業發展契機,因此我們必須改變觀念、下定決心,包容開放、合作共建,順勢而為、積極進取,創新驅動、轉型發展,擁抱大數據迎接大機遇!

           

          參考文獻

          [1]邁克爾·塞勒.移動浪潮[M].鄒韜 .北京:中信出版社,2013

          [2]維克托·邁爾—舍恩伯格 肯尼思·庫克耶.大數據時代[M].盛楊燕 周濤 .浙江:浙江人民出版社,2013

          ————————

          作者聯系方式

          位:上海城市房地產估價有限公司

          Emailxj@surea.com  zcj@surea.com

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